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不動産融資について《不動産会社支援》
2013-08-12

おはようございます。司法書士の眞下です。

毎日35℃を超える日が続いていますが、体調を崩されたりしていませんか?

先週は急ぎの仕事が2件重なり、少し忙しかったです。
司法書士事務所を自分でしている限り、完全に平均的に仕事が来るということはないので、どうしても忙しい時期と暇な時期ができてしまいます。

暇な時に少しでも、仕事の準備をしておくと、急に忙しくなっても対応できると実感しました。

さて、今回は不動産の売買でぜひおさえておきたい『融資』について書きます。

金融機関が不動産融資の申込みを審査するポイントは4つあります。

1、返済能力、つまり月々の返済額(収入-支出)
2、借り入れの理由が融資商品と合っているのか
3、現在または過去の信用情報
4、担保

以上の4つです。

1の返済能力は、借りる方の年収、勤務先、勤続年数、給与所得か自営かの情報から、継続して住宅ローンを返済できるかをチェックします。
一般的に収入の安定性をチェックされるので年収が同じくらいであれば、「公務員等>上場企業>非上場企業>自営業」の順に評価されます。

2の借り入れの理由は住宅の購入であることやリフォームのための借り入れであれば問題ありません。

3の信用情報ですが、金融機関は住宅ローンの審査のために「JICC」と「CIC」と「全国銀行協会」の3つの機関から、借り入れする顧客の信用情報を取り寄せます。
「JICC」は「日本信用情報機構」のことで、主に消費者金融の情報を管理しています。

「CIC」は「指定信用情報機関」のことで、主にクレジット会社の情報を管理しています。

「全国銀行協会」はその名のとおり銀行ローンや銀行カードのローンの情報を管理しています。

これらの情報で注意すべきは、現在の借り入れ先だけでなく、過去の借り入れの状況も分かってしまうことです。なので、現在はカードローン等の借り入れがなくても、過去(おおむね5年くらい前まで)に消費者金融から借りていて、延滞してしまったら、それが理由で住宅ローンの審査が通らないこともあります。

4の担保は購入する物件自体に抵当権等をつけて、いざというときに住宅ローンを回収するために審査します。物的担保の他に人的担保として保証人や連帯保証人を求めるケースもありますが、最近は保証会社に保証料を払い保証してもらうケースが増えているので、人的担保は少なくなっています。

次に金融機関の種類ですが、金融機関は大きく分けて
都市銀行(UFJや三井住友等)、地方銀行(京都銀行や池田泉州銀行等)、信託銀行(三井住友トラスト等)、信用金庫や信用組合、ノンバンク系、公庫系、ネットバンク系等があります。

これらの金融機関から、買主の要件に合ったものを選ぶのも不動産業者の仕事です。

一般的に都市銀行は上記1の年収等を重視します。

地方銀行は地元企業の評価が都市銀行に比べ高いので、地元の優良企業に勤めている場合は地方銀行の方がいいケースもあります。

信用金庫や信用組合は、都市銀行や地方銀行に比べ、独特の審査をしているところも多いので、都市銀行や地方銀行の融資条件に当てはまらなくても、融資に応じてくれることもあります。ただし、一般的に融資額の上限は低めです。

公庫系やネット系は、金利が安いことが特長ですが、ネット系は店舗で相談できることが少ないので、相談等のやりとりは電話やメールになったり、スケジュールに融通がききにくい面があります。